자산 가치 평가의 첫걸음, 할인율에 대해 알아보기

오늘은 '금리를 알면 경기의 흐름이 보인다'에 대한 주제를 살펴보면서 먼저 '자산 가치 평가의 첫걸음인 할인율'에 대해서 한번 알아보고자 합니다. 돈의 현재가치와 할인율, 나에게 맞는 할인율 구하기, 중앙은행의 영향력까지도 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

금리를 알면 경기의 흐름이 보인다

차 한 대를 사고 싶다. 하지만 가지고 있는 돈이 없다. 그러면 돈을 빌려서 사야 하는데 대출 금리가 10% 라고 한다. 차를 사지 않기로 결정한다. 그러나 만약 대출 금리가 2% 정도로 낮아진다면 벌써 차를 구입했을 것이다. 금리가 높으면 팔리지 않아도 금리가 낮으면 팔릴 수 있다. 자동차 회사는 돈을 조금 더 벌 수 있고 그 돈으로 새롭게 투자를 하거나 직원들의 임금을 올려 줄 수도 있다. 그럼 그 직원은 또 다른 소비를 통해 같은 현상을 만들어 낼 수 있다. 이렇듯 금리는 경기를 움직일 수 있다. 그래서 금리를 알면 경제 흐름이 보이는 것이다.

 

 

 

'조삼모사朝三暮四' 이 원숭이들은 정말 어리석은 걸까 아니다. 같은 7개여도 먼저 4개를 받는 것이 더 이득이다. 원숭이들은 할인율의 개념을 정확하게 파악했다.

 

 

*조삼모사朝三暮四:  간사한 꾀로 남을 속여 농락함을 이르는 말.

 

 

금리는 막연하다. 의미하는 것이 무엇인지도 정확하게 모르겠다. 우리가 몸으로 느끼는 가장 큰 의미의 금리는 대출이자율이다. 내가 누군가에게 돈을 빌리는 것에 대한 대가가 금리인 것이다. 또한 내가 내 돈을 누군가에게 맡기는 것에 대해 받을 수 있는 보상이 곧 금리 그리 말하면 이자이다. 하지만 그건 왜 그것 외에도 여러 중요한 의미가 있는데 이번에는 자산 가치를 자산 가치를 평가할 때 쓰는 할인율로 금리의 의미를 살펴보려고 한다.

 

 

간단한 예를 들면 이런 것이다. 당신이 미래에 할인율을 적용 할 때 5% 라고 생각했던 것을 4%로 바꾸기만 해도 현재 사는 아파트의 가치는 4억 5천만 원에서 5억 원으로 올라가게 된다.

 

 

 

 

 

돈의 현재 가치와 할인율

현재가치에 대해 먼저 설명해 보자. 어느 날 갑자기 산신령이 내려와 당신에게 1가지 제안을 했다. 지금 자신에게 100만 원을 주면 1년 뒤에 110만 원을 주겠다고 한다. 일단 상대방이 산신령이므로 1년 뒤에 산신령이 도망가거나 하는 일은 없을 것이다. 그렇다면 당신은 이 제안을 받아들일 것인가? 당신은 현재 보유하고 있는 100만 원의 가치를 어떻게 판단하고 있는가?

 

 

다른 질문을 해 보자. A회사는 월급 100만 원을 주고 당신을 고용하려고 한다. B회사도 월급은 100만 원이다. A와 B는 같은 일을 하는 비슷한 회사다. 하지만 A회사는 월급을 선지급으로 매월 1일에 입금하고, B회사는 후지급으로 매월 말일에 입금한다. 당신은 어떤 회사에 입사하겠는가?

 

 

 

필자라면 당연히 A회사에 입사하기로 할 것이다. 돈은 무조건 먼저 받는 것이 좋다. 돈을 먼저 받아 은행에 넣어 두면 최소한 한 달 동안 이자를 더 받을 수 있지 않겠는가? 이런 차원에서 보면 '조삼모사'의 원숭이들은 어리석지 않다. 같은 7 개여도 먼저 4개를 받는 것이 더 이득이기 때문이다. 원숭이들은 할인율의 개념을 정확하게 파악하고 있는 것이다. 같은 100만 원이어도 지급 시점에 따라 가치가 다르다. 또한 당연히 같은 금액이라면 현재 돈의 가치가 미래 받을 돈의 가치보다 높다. 현재 가치란 내가 보유한 어떤 자산 혹은 투자안 등 미래에 발생하는 수익이나 가치를 현재 가치로 재평가한 것을 의미한다. 미래의 가치를 현재 기준으로 바꾸기 위해 사용하는 금리가 바로 할인율이다.

 

 

 

 

쉬운 예로, 나의 할인율이 5% 라고 가정했을 때 지금의 돈 100만 원과 1년 뒤에 돈 105만 원, 2년 뒤에 돈 110만 원 의 가치가 모두 동일하다. 1년 뒤에 돈 105만 원을 1.05로 나누면 100만 원이 되고, 이 년 뒤에 돈 110만 원을 1.05로 나누면 약 100만 원이 된다. 누가 나에게 지금 100만 원을 받는 것과 1년 뒤 105만 원 받는 것, 그리고 2년 뒤 110만 원을 받는 것 중 선택하라고 한다면 나는 3가지 모두 상관없다고 대답할 수 있을 것이다. 진심으로 그렇게 느낀다면 내가 설정한 할인율 5%는 나에게 적합하다는 결론까지 낼 수 있다.

 

 

 

 

나에게 적합한 할인율 구하기

여기 어떤 투자 기회가 있다. 이 투자의 기대수익율은 100%에 달한다. 1억 원을 투자 할 경우 내년에 2억 원을 회수할 수 있을 것이라고 예상된다. 누구에게나 꼭 투자하고 싶은 투자안이 될 것이다. 그러나 만약 나의 할인율이 100% 가 넘는다면 이 투자는 투자 가치를 잃어버린다. 필요한 투자금은 1억 원인데 1년 뒤에 현금으로만 2억 원이고 할인율은 100% 라면 '2억 원/(1+1)=1억 원'이 되므로, 투자금과 미래 현금흐름의 현재가치가 동일해 투자할 이유가 없다.

 

 

그렇다면 이때 사용되는 할인율이라는 숫자, 이것을 어떻게 구해야 할까? 기본적으로 할인율은 사람마다 모두 다르다. 기간마다 다를 수도 있다. 할인율은 일종의 기대수익율의 개념이다. 할인율 100%로 스스로 설정해놓으면 '나는 수익률 100% 이하의 어떤 투자에도 응하지 않겠다'는 의미가 된다. 스스로에게 적당한 할인율은 기본적으로 내가 원하는 수준의 수익률에서부터 출발한다. 하지만 저런 식으로 마구잡이로 높게 설정해두면 투자할 곳을 찾을 수가 없다. 또 할인율이 높다고 내가 많은 돈을 벌 수 있는 것은 아니다.

 

 

 

 

 

또 다른 개념은 자금 조달 비용이다. 예를 들어 보자. A라는 투자인이 있다. 예상 수익율이 10%이지만, 지금 나는 돈이 없다. 돈을 빌리려면 이자비용으로 15%가 필요하다. 그렇다면 이 투자안은 실행할 수 없다. 만약 이자 비용을 5% 로 낮출 수 있다면 돈을 빌려 투자할 수 있을 것이다. 10%의 수익을 올려 5%의 이자를 지불하면 되기 때문이다. 실제수익률보다 이자율이 더 높으면 투자하지 않고, 실제수익률보다 이자율이 낮으면 현재가치가 0을 넘기 때문에 투자하는 것이다. 이자율이 할인율처럼 쓰고 있음을 여기서 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

그렇다면 내 할인율도 변할 수 있음을 생각해야 한다. 내가 현재 1억 원 정도를 보유하고 있고, 보유자금에 대한 할인율은 5% 정도만 기대하고 있다. 만약 1억  원 규모의 투자안이 있는데 기대수익율이 8 %라면 나는 이 투자를 할 의향이 충분히 있다. 기대수익율이 8% 인 3억 원 규모의 투자안도 있다. 이 투자를 하기 위해서는 부족한 2억 원을 빌려 와야 하는데, 이때 대출이자율이 10% 라고 가정해보자. 내가 보유한 자금 1억 원에 대한 할인율은 5%와 대출한 자금 2억 원에 대한 할인율 10%를 감안하면 총 3억 원에 대한 할인율이 8.33%이다. 그러므로 굳이 돈을 빌려가면서까지 3억 원짜리 투자안을 실행할 이유가 없다.

 

 

 

반면에 내 친구는 3억 원을 보유하고 있다. 이 친구는 나보다 욕심 많은 편이라서 보유자금의 할인율로 6% 를 생각하고 있다. 이 경우에는 손수 본인이 소유한 자금이기 때문에 기대수익률 8% 의 투자안을 실행에 옮길 수 있다.

 

 

이렇게 할인율은 사람에 따라, 기간에 따라, 그리고 추가 자금 조달에 따라 변할 수 있다. 본인에게 적합한 할인율의 수준을 찾아야 나의 자산을 증가시키기 위한 최적의 방법 역시 얻을 수 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

중앙은행의 영향력 할인율의 변화

나의 할인율이 10% 라고 가정할 경우, 5년 뒤 얻을 수 있는 현금흐름 1억 원에 대한 현재가치는 다음과 같다.

 

 

 

5년 뒤 얻을 수 있는 현금흐름 1억원에 대한 현재가치(나의 할인율 10%라고 가정한 경우)

 

 

 

그런데 시중에 금리가 계속 하락하고 전체적으로 투자할 만한 기회들이 많이 사라졌다 나 역시 할인율을 낮을 수밖에 없는 상황이 되어 할인율을 5%로 새롭게 조정했다. 할인율은 사실상 타의에 결정되는 수치다. 이럴 경우 5년 뒤 얻을 수 있는 현금흐름 1억 원의 가치는 다음과 같다.

 

 

5년 뒤 얻을 수 있는 현금흐름 1억원에 대한 현재가치(나의 할인율 5%라고 가정한 경우)

 

 

할인율이 낮아졌으므로 같은 미래 현금흐름이라고 해도 현재 가치는 바뀌는 것이다.

 

 

 

 

중앙은행은 기준금리를 바꿀 수 있다. 또한 화폐를 반영할 수 있기 때문에 시중에 유통하는 화폐의 양을 늘리거나 줄여 중 금리를 조절할 수 있다. 경기가 침체되면 사람들의 소비를 줄인다. 공급은 그대로인데 수요가 감소하기 시작하면 물가가 하락하고, 돈을 벌지 못한 기업들이 도산한다. 생산량이 줄어드니 공급이 줄어들고, 직장을 잃은 사람들은 소비를 더더욱 줄이고, 다시 수요가 감소하는 악순환에 빠지게 되는 것이다. 만약에 이때 강제적으로 물건의 가격을 올릴 수 있으면 자산 매각이 쉬워지고, 물가 하락을 막아 기업들의 생산량 감소나 부도를 일부 방지하는 효과가 있다. 경기침체에서 가장 무서운 것은 가격이 하락하는 디플레이션이다.

 

 

 

아파트를 샀다고 가정해보자. 5억 원이라는 거금을 들여 아파트를 구입했는데, 극심한 경기침체로 아파트 가격이 하락 해 4억 원까지 떨어졌다. 직장을 잃은 것도 아니고, 소득이 줄어든 것도 아니지만 나의 자산 가치는 분명 하락했다. 나는 나의 미래가 걱정되기 시작했고 소비에 나설 의욕을 완전 상실했다. 자산가치 하락이 소비 감소로 이어진 것이다. 내 친구도 마찬가지다. A기업 주식에 1억 원이나 투자했지만 주가 하락으로써 벌써 3000만 원이나 손해를 보았다. 그는 좋아하던 술을 끊고, 패션에 민감한 데도 옷을 사지 않는다. 우리가 이렇게 자산가치 상승과 하락에 의해 소비가 변하는 것을 "부의 효과Weaith Effect"라고 부른다.

 

 

 

 

경기 침체가 나타나면

 

 

"소비 감소→ 물가 하락 →  기업들에 매출 감소 →  생산량 감소와 부도 →  직원 해고 →  소비 감소"

 

 

라는 악순환이 시작된다. 이럴 때 악순환의 연결 고리 중 하나인 소비 감소와 물가 하락을 막기 위해 기준금리를 인하 하고, 시중에 유동성을 공급 하기 시작한다.

 

 

이것은 다음과 같은 원리에 의해 작동 한다. 우선 중앙은행의 기준금리를  인하하고 유동성을 공급하자 시중금리가 하락했다. 은행들은 예금과 대출금리를 낮췄고, 사람들 역시 투자에 대한 기대수익율이 경기침체와 기준금리 인하로 인해 낮아졌다. 기업들의 이익이 감소하고 아파트나 오피스텔의 임대수익도 일부 감소했지만 기대수익률의 하락폭은 더 커졌다. 앞에서 보여준 예를 다시 보자. 5년에 1억 원의 현재 가치는 기대수익률이 10%일 때는 6,209 만원에 불과하지만 기대수익률이 5%일 때는 7,835만 원으로 급증하게 된다. 중앙은행의 시중금리를 최대한 하락시켜 자산가격의 하락을 막으려는 시도를 할 수 있다. 이것이 중앙은행이 경기침체가 나타났을 때 기준금리를 인하하는 중요한 이유 중 하나이다.

 

 

 

간단하게 정리 해 보자. 할인율이 낮아지면 현재가치는 증가하고, 할인율이 높아지면 현재가치는 감소한다. 또한 경기의 변동에 따라 현재가치를 구하는 대상, 즉 미래의 현금흐름 자체가 변할 수 있기 때문에 할인율이 낮아진다고 해서 투자의 현재가치가 무조건 올라가는 것은 아니다. 경제 상황이 좋아지면 기대수익률도 높아지기 때문에 할인율이 올라가겠지만, 경제 상황이 악화될 경우는 눈높이가 낮아지면서 할인율이 낮아지게 된다.

 

기간이 길어지면 할인율은 아무래도 높아 지는 경향이 있다. 경제 여건이 안정적이라고 가정할 경우 1년짜리 정기예금 의 이자율이 2%라면 2년 만기 혹은 5년 만기 정기 예금의 이자율은 2%보다 높아야 한다. 내 돈을 오랫동안 묶어 두면서 같은 이자율로 운영하는 것은 현명하지 못한 처사이다.

 

 

오늘은 좀 어려운 이야기를 했는데요. '금리를 알면 경기의 흐름이 보인다'에서 '자산가치 평가의 첫걸음은 할인율'이고, '돈의 현재가치와 할인율', '나에게 적합한 할인율 구하기', '중앙은행의 영향력, 할인율의 변화'에 대해서도 살펴보았네요.