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벌써 2월이 다 지나가고, 3월이 다가옵니다. 시간이 참 빨리 갑니다. 공모주일정이 2월은 28일(월) 풍원정밀이 상장하면서 마무리되고 3월의 첫공모IPO는 리츠주가 되겠습니다.
INDEX
1.리츠(REITs)는?
2. 코람코더원리츠의 구조는
3. 코람코더원리츠는 2개의 상장리츠를 운용
4. 코람코더원리츠의 주요자산은
5. 이곳의 입지는
6. 임차현황은
7. 임차현황에서 보면
8. 예상 배당수익률
9. 이 부동산이 어떤 부채를 안고 있는가
10. 코람코더원리츠의 리스크라면?
11. 정리해보면,
12. 수요예측 경쟁률
13. 타상장 리츠와의 비교
14. 의무보유확약 비율은
15. 코람코더원리츠 공모개요
16. 배정물량은?
17. 코람코더원리츠에 기대한 바는
18. 최근 상장 리츠주 주가흐름은
19. 하나금융투자 청약한도
1.리츠(REITs)는?
부동산 투자를 전문으로 하는 투자신탁(Real Estate Investment Trusts을 말합니다. 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 지분에 투자하면서 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 지급하는 부동산투자회사가 바로 '코람코더원리츠'라고 보면 되겠습니다. 리츠주의 특징은 주가의 상승 보다는 배당의 수익을 더 보고 진입하는 경우가 많습니다. 회사가 얻은 배당 가능이익의 90%이상을 의무적으로 배당하게끔 되어 있습니다.
리REITs의 가장 큰 투자포인트는 세 가지로 볼 수 있습니다.
첫째는, 투자대상 부동산이 어떤 매력을 가지고 있는가?
둘째는, 안정적인 임대수익 확보가 가능한가?
셋째는, 예상 배당수익률은 어느정도인가?
2.코람코더원리츠의 구조는
코람코더원리츠는 실물자산을 편입하고, 자산관리는 코람코자산신탁이 하게 됩니다. 코람코자산신탁은 운용개수, 운용규모 면에서 리츠계에선 독보적인 1위를 차지하고 있습니다. 전체 민간리츠 개수가 270개인데, 코람코자산신탁은 43개로 15.9%를 차지하고 있습니다. 운용규모에선 국내전체 규모는 54.4조에 달하는데, 이중에 코람코자산신탁은 14.3조로 26.3%를 차지하며 1위의 자릴 지키고 있습니다.
3. 코람코더원리츠는 2개의 상장리츠를 운용
하고 있는데, 이리츠코크렙(리테일 리츠)이고, 코람코에너지리츠(주유소 기반 리츠)입니다. 근데 이게 리츠주인데도 주가가 상당히 상승해 있다는 점이 주목할 만 합니다.
4. 코람코더원리츠의 주요자산은
서울 3대 오피스 권역중 여의도에 위치한 하나금융투자빌딩입니다. 아래의 사진에 나오는 저 부동산투자를 한다는 말씀입니다. 이번 공모주 상장을 통해 부동산 담보대출금을 상환하겠다는 계획을 가지고 있습니다.
5. 이곳의 입지는
아래와 같이 분석되어 있습니다. 신림선 경전철, GTX-B노선(송도-마석), 신안산선 등 교통 인프라 확장계획이 앞으로 있을 예정이며 여의도 디지털금융특구 수혜를 받고 있습니다.
6. 임차현황은
주요임차인으로 하나금융투자, 3M, 인텔이 포진해 있습니다. 준공이후 29년간 지속적으로 임차중에 있다는 점은 상당히 고무적입니다. 이 세 그룹이 현재 기준 총 면적의 82%를 사용중에 있습니다.
부동산투자는 무엇보다 입지도 좋아야 하지만, 임대료를 제대로 받을 수 있어야 하는데요, 그 건물에 혹시나 임대를 주지 못해 놀고 있는 공간은 없는지 살펴야 하는데요, 이걸 공실률이라고 합니다. 2022년 1월 19일 기준, 코람코더원리츠의 공실률은 1%로 굉장히 양호한 편입니다. 서울 주요권역 오피스 빌딩 공실률 대비 현저하게 낮음을 알 수 있습니다.
임차 현황은 아래와 같이 보실 수 있습니다. 코로나로 인해 오피스 공급은 축소되고, 임대 시장은 활성화되며 향후 2-3년간 공실률 하락세는 이어질 전망이고 임대료는 상승될 것을 예상해 볼 수 있습니다.
7. 임차현황에서 보면
하나금융투자(주)의 경우 임대료, 관리비 매년 3%인상, 평당 매년 1,000원 인상(5층의 경우만 해당), 한국쓰리엠의 경우 매년 임대료, 관리비 2%인상, 인텔코리아 같은 경우는 임대료 매년 3%인상, 관리비 매년 평당 1,000원 인상이란 계약조건을 걸고 있습니다.
가장 관심있는 대목이 바로
8. 예상 배당수익률
인데요, 코람코더원리츠는 분기배당을 실시하는데요, 2월/5월/8월/11월 , 이렇게 4번 배당금을 줍니다. 연환산 배당수익률 연 6.2%를 목표(공모가 5,000원 기준-빼박임)로 합니다.
다른 투자처들에 비해 굉장히 예상 배당수익률이 높은 수준입니다.
투자자로서
9. 이 부동산이 어떤 부채를 안고 있는가
도 중요합니다. 이번 공모자금을 통해 담보부차입금을 상환할 계획을 갖고 있고 대출이자는 연 2.55%(고정금리)라고 합니다. 앞에서 보았듯이 임대료와 관리비를 임대하는 기업들에게 매년 상승하도록 체결한 것을 볼 때 금리인상에 대한 위험은 다소 덜하고 평가할 수 있겠습니다.
10. 코람코더원리츠의 리스크라면?
내가 투자한 이 리츠의 건물에 발생할 공실률인데요, 22년 12월에는 앞에서 1%의 공실률이 해소되어질 것이라는 예상을 해 볼 수 있습니다만, 만약 이에 해소되지 않는다 해도 1%의 공실률이 큰 리스크라고는 볼 수가 없습니다.
임차인의 만기 후에 미갱신 위험에 대해서는 한국쓰리엠(23년 4월), 인텔코리아(23년 12월말)로 계약되어 있는데요, 만약 이 두 기업이 임대를 갱신하지 않는다면 엄청난 타격을 받게 될 것입니다. 하지만, 이 두 기업은 29년동안 계속 이 건물을 사용해왔기 때문에 크게 염려될 부분은 아닌 것으로 볼 수 있습니다. 모르죠? 혹시나 변심해서 딴 건물로 이동할지도? 사람 일은 모르는 것이니깐. 이런 리스크가 있다는 것을 알고 계셔야 하겠죠?
11. 정리해보면,
<주식애소리>에서 정리한 바에 의하면, 아래의 내용으로 일목요연하게 정리되겠습니다.
12. 수요예측 경쟁률
그렇다면 과연 기관투자자들은 이 리츠주에 과연 얼마만큼의 관심을 보였을까요? 이게 우리 개인투자자들에게 가장 중요한 관심사이고 저 또한 그러합니다. 코람코더원리츠에 기관투자자는 932곳이 참여했고 794.90대 1로 54.3조원의 투자금이 몰렸습니다. 이는 리츠주 사상 역대 수요예측 경쟁률 2위, SK리츠의 뒤를 잇지 않을까 하는 기대감이 증폭되고 있다는 이야기입니다.
13. 타상장 리츠와의 비교
미래에셋글로벌리츠(제가 유일하게 들고 있는 공모리츠주인데요) 다음으로 역대 2위의 수요예측 경쟁률을 기록한 코람코더원리츠입니다. 사람들의 관심이 굉장히 몰려 있음을 알 수 있습니다.
14. 의무보유확약 비율은
신청수량기준 16.51%로 일반공모주보다 높습니다. 이런 조건이면 무난하다고 볼 수 있습니다.
15. 코람코더원리츠 공모개요
| 총 공모주식수 | 19,500,000주 |
| 상장예정 주식수 | 40,400,000주 |
| 확정공모가 | 5,000원 |
| 기관경쟁률 | 794.90 대 1 |
| 총 공모금액 | 약 975억원 |
| 예상시가총액 | 약 2,020억원 |
| 일반청약자물량 | 5,850,000주(30%) |
| 일반청약일 | 3월 2일(수)~3일(목) |
| 환불일 | 3월 7일(월) |
| 상장일 | |
| 균등배정방식 | 100% 비례 |
| 주관사 | 하나금융투자, 삼성증권 |
| 청약수수료 | 2,000원(당일 계좌개설후 청약가능 ) |
16. 배정물량은?
하나금융투자, 삼성증권 각각 2,925,000주씩 50:50이기에 청약일 경쟁률을 보면서 유리한 증권사에 청약하시면 되겠습니다.
17. 코람코더원리츠에 기대한 바는
아마 SK리츠의 재현이 가능할까? 하는 것인데요. 상장일 최고가 6,380원(공모가 +27.6%)를 찍었다는 것입니다. 이후에 6,910원까지 상승한 이력이 있다는 점입니다. 리츠주로서는 이런 상승세는 보기 드문 경우입니다.
18. 최근 상장 리츠주 주가흐름은
대략 아래와 같습니다. 보통의 경우는 대략 상장일 기대 수익률 5%-10%인데요, 과연 SK리츠처럼 오버슈팅이 나올지, 그 가능성을 기관을 비롯한 투자자들이 기대하고 있는지도 모르겠습니다.
3월의 공모주 대명에너지의 수요예측결과는 2022년 2월 28일에 발표가 나옵니다. 이때 발표결과에 따라 코람코더원리츠의 향방도 조금 변화가 있지 않을까 싶은데요. 아무래도 코람코더원리츠와 대명에너지의 청약일정이 겹치기 때문입니다.(코람코더월리츠 3/2-3/3, 대명에너지 3/3-3/4)
19. 하나금융투자 청약한도
이상 코람코더원리츠 공모청약안내에 대한 포스팅을 마무리하겠습니다.
위의 내용은 유튜브<주식애소리>에 근거하여 작성하였음을 밝힙니다. 저작권 침해나 애소리님에게 피해가 간다면 삭제조치하도록 하겠습니다. 주린이 2년차의 이해로 인해 부족한 대목은 <주식애소리>방송을 참조하시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!
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