파산 위기 레고랜드 사태 정리(ft.중도개발공사 회생 신청)

강원도가 레고랜드 빚 보증을 거절했습니다. 지금 사업자체가 휘청휘청하고 있습니다. 강원도가 강원중도개발공사 법원 회생 신청을 했습니다. 파산 위기의 레고랜드, 핫이슈로 떠오르고 있는 '레고랜드'에 대한 전반적인 이야기를 한번 알아볼까요?

 

 

 

 

 

강원중도개발공사가 회생 신청을 하다

강원중도개발공사에서 '중도'는 여기서 중간이란 의미가 아니라 강원도의 섬 이름이 ‘중도’이기 때문이다. 레고랜드를 세우고자 하는 지역이 바로 중도이기 때문이다. 강원중도개발공사가 BNK투자증권으로부터 빌린 2천50억원을 대신 갚는 사태를 방지하고자 중도개발공사에 대해 회생신청을 하기로 했다는 것인데요. 대출 받고 채권을 발행했습니다. 투자증권을 통해 돈이 들어와야하는데, 여기서 대주주는 강원도입니다. 대신 갚는 사태를 방지한다 그랬는데 어차피 갚을 수 밖에 없습니다. 강원도가 보증을 했다는 것이죠. 일단 회생을 신청하고 지켜본다는 말인데요.

 

 

 

 

 

 

2010년 강원도 중도에 레고랜드를 세우기로 결정하다

강원중도개발공사는 레고랜드 사업자입니다. 우리나라 여러 지역에서 이걸 추진하고자 했지만 강원도가 낙찰되었다는 것인데요. 레고랜드는 세계에 여러 곳에 유포되어 있다고 합니다.

강원도가 2010년에 레고 브랜드를 가진 영국의 멀린 엔터테인먼트 그룹과 도유지인 중도에 레고랜드를 조성하기로 계약을 맺습니다. 2021년 강원도 레고랜드 사업을 위한 특수목적법인(SPC)이니 중도개발공사를 설립합니다.

중도가 춘천 의암호 가운데 있습니다. 중도를 민 다음에 레고랜드를 만들려고 했는데요.

 

 

 

레고랜드 코리아리조트 조감도(출처: 나무위키)

 

 

 

 

레고랜드 공사중 유적이 발견되다

여기서 엄청난 문제가 발생했는데요. 싹 밀었는데 여기에 뭐가 나왔느냐? 선사시대 유적이 엄청나게 나왔다는 것입니다. 청동기 시대 유적(고인돌 100기 이상, 집터 900기 이상, 구덩이 355기, 세계 최대 규모 선사시대), 고대 도시 유적지(초소 5천년 이전으로 추정) 역대급 유적이 쏟아졌다는 거죠. 고고학적인 엄청난 유산이 발견되었다는 것이죠. 청동기, 신석기, 삼국시대 몇천년에 걸쳐 발견된 유적입니다. 유적수량이 1,286개라고 합니다. 지금은 숫자다 더 많이 나온다고 합니다. 신석기시대부터 청동기 철기인 삼국시대까지 한반도 최대규모의 환호(도랑)가 발견되었다는 것입니다. 우리나라 최초의 도시 흔적, 선사시대의 경주라는 호칭이 붙일 정도입니다. 유원지를 만들고자 땅을 팠는데 경주였다는 것입니다.

사업자 입장에서는 엄청난 타격인데, 국민들 입장에선 엄청난 유익이라고 하는데요. 3000기가 넘는 건물의 흔적 9000점 넘는 유물이 보고입니다. 박물관에서 나오는 유물이 쏟아져 나왔다는 것입니다. 고구려 금고리가 나오고 시대별로 유물의 보고라는 것입니다.

 

 

 

선사시대 유적이 발견된 중도

 

 

 

 

문화재의 가치로는 성과이지만, 사업자의 입장에선 난감한 형국

하지만 레고랜드 사업자의 입장에서는 여러 가지 문제가 발생하게 되는데요. 레고랜드 사업비는 약 2600억원입니다. 멀린이 1800억, 중도공사 800억입니다. 호텔, 리조트, 컨벤션센터, 상가시설 등의 기반조성을 포함한 주변부지 개발비용까지 하면 약 1조원이 예상됩니다. 섬이니깐 또 다리를 만들어야 하는데 엄청난 비용이 예상되는데, 지금 밀었는데 갑툭튀 세계유적이 발견되었다는 것입니다.

 

비용이 천문학적으로 들어가는데, 이자를 계속 지불해야하고 그런 와중에

 

"레고랜드를 만들어야 하느냐? 마느냐?"

 

엄청난 공방이 있어왔습니다.

 

 

무리한 레고랜드 건설로 파괴되는 우리 문화유산을 지켜주세요 포스터(출처: 반크)

 

 

 

그래서 타협안을 내기를 레고랜드 만들고, 컨벤션센터 만들고 유적지에다 박물관을 만들자는 이야기까지 되었는데요. 선사시대 박물관인 셈이죠. 하지만 이렇게 보존은 보존이고 레고랜드 사업자체가 휘청휘청하게 됩니다. 사업이 계속 진행되어 레고랜드를 만들어야 수익창출이 되는데 계속 사업이 지지부진하니 힘겨운 상황입니다. 레고랜드는 돈이 들어와서 공사가 진행된다고 하지만 박물관쪽은 투자나 이런 부분이 안되니깐 힘든 상황이죠. 일단 레고랜드를 짓고 돈을 벌어야 하는 레고랜드 측과 유적을 보호하자는 시민단체의 쌍방 간의 싸움이 심각한 가운데 있습니다. 레고랜드 보다 오히려 유적지의 문화적 가치는 더 우월하고 탁월한데, 잘 만들면 피라미드까지는 아니더라도 좋은 문화적 자원이 되지 않을까?

 

 

 

 

그런데, 레고랜드 사업비는 계속 늘어나고 있는 추세

계약할 당시에 아무래도 레고랜드 사업자는 글로벌 사업자이다 보니깐 갑이고 강원도가 을이니깐 강원도가 많은 것을 약속해 줬는데요. 강원도에 4천여대의 주차장을 건설을 약정했고, 강원 국제컨벤션센터 건립도 통과시켰는데요. 이에 대해 레고랜드 주자창 ‘꼼수’논란이 있었다며 국제컨벤션센터 건립안 최종통과시켰다는 뉴스가 나오기도 했습니다. 

이게 갑툭튀한 선사시대 유적지 때문에 강원 국제컨벤션센터를 만들면서 주차장을 만들고 그걸로 레고랜드 주차장하자 뭐 그런 이야기인 듯 한데요, 하지만 레고랜드 사업자체가 돈이 계속들어갈 수 밖에 없는 사업인데요.

 

 

 

 

 

 

 

레고랜드 유일한 입구, 춘천대교는 교통지옥으로 변하고

예를 들면 레고랜드(중도)로 들어가는 입구가 하나 밖에 없는 춘천대교입니다. 춘천대교는 4차로이고 길이 약 1km이며 건설비용은 858억원이었습니다. 이 길은 레고랜드의 유일한 진입로입니다. 하지만, 막상 만들어놓고 보니 이 길이 교통량이 많아 이 길이 막히는데 방문자들의 불편하고 교통제증이 심각해서 원망이 하늘을 찌르고 있습니다. 레고랜드갈려다가 도로에서 1-2시간 이상 기다려야 하니 교통지옥이 따로 없습니다. 레고랜드를 처음 문을 여니깐 이 춘천대교가 교통대란이 나서 주차장을 방불케해 버렸다는 것입니다. 교통지옥으로 변해버린 레고랜드로 인해 교통.주차 문제가 수면 위로 오르자 다리를 넓힐 순 없으니깐, 춘천시에서 선박임대 운항을 추진하겠다는 아이디어까지 내놓고 있는데요. 땅 위에 지은 도로라면 넓히면 되는데, 바다위의 대교이니 넓힐 수도 없는 상황입니다.

 

 

레고랜드의 유일한 통로, 춘천대로의 전경

 

 

 

 

2021년 서면대교를 추가로 건설계획을 발표하긴 하지만

그래서 결국 2021년 서면대교 추가 건설계획을 발표하게 되는데요. 다리를 하나 더 짓겠다는 계획입니다. 강원도와 춘천시가 중도와 서면을 잇는 서면대교 조기 건설을 발표했는데, 2025년에 완공하겠다는 이야기입니다. 그런데 건설비가 약 1140억원이 예상됩니다. 처음에 지을 때 제대로 지었으면 돈이 적게 들텐데, 춘천대교 보다 더 큰 금액을 지출하게 될 상황입니다. 2025년, 그런데 지금은 조금 계획이 밀려 2027-2028년에 완공하겠다고 합니다. 그런데 문제는 돈이죠.

강원도가 레고랜드를 활성화시켜서 수익이 나야 돈이 되는데, 계속 돈이 들어가는 겁니다. 서면대교 지으니깐 국비지원해달라고 하는데 했지만 이게 반려됩니다.강원도의 계획은 국비 200억 지원받고, 도비 658억 지원받고, 춘천시 280억 해서 합치면 1,140억으로 건설계획을 세웠는데, 국가예산이 행안부가 하는 심사위원회에서 이거 재검토해라고 결정이 나온 겁니다. 전액 강원도와 춘천시가 알아서 비용을 충당해서 짓던가 아니면 국비 지원을 재요청해야 하는 상황인데, 재요청한다고 해서 과연 승인이 날 지도 미지수인 상태입니다.

 

 

 

 

 

 

 

중도개발공사의 적자는 6년 만에 무려 2,578억원으로 2.5배 증가

그러니깐 중도개발공사의 적자가 확대됩니다. KBS자료에 의하면 강원중도개발공사의 부채는 2016년 1,011억원이었는데, 2021년에는 2,587억원으로 무려 부채가 2.5배 증가했다는 것입니다. 중도개발공사의 지분구조는 66%가 강원도의 지분이고 23%는 멀린입니다. 멀린은 건설비만 내고 나머지는 강원도가 감당해야 할 입장입니다.

 

 

 

 

 

 

 

22년 6월 도지사 선거로 인해 이 문제가 다시 재조명되다

이런 입장에서 2022년 6월 커다란 운명을 바꾼 사건이 발생하게 되는데요.

무슨 사건이냐 하면? 바로 2022년 6월 도지사 선거인데요. 강원도지사가 변경됩니다. 정당도 바뀝니다. 그러면서 새로운 정치인이 등장하면서 ‘처음부터 다시 검토하겠다!’라고 해버리는 것이죠. 중요한 사업이긴 하지만 중간에 선거가 있으면 그 프로젝트에 대해 다시 검토할 수 밖에 없는 처지에 다다르게 됩니다. 그리고서 2022년 중도개발공사 대출상환 계획을 제출하라고 하는데요. 그래서, 레고랜드 주변 땅을 매각하면 약 400억 수준의 적자 내로 막을 수 있다는 이야기가 나왔지만, 강원도는 부지 매각계획의 신뢰성이 떨어진다는 진단이 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

 

마침내 중도개발공사는 회생을 신청하다

결국 중도개발공사는 회생을 신청하기에 이르릅니다. 중도개발공사의 사업비는 대부분 채권 발행으로 조달되는데요. 유동화증권(ABCP)으로 쪼개져서 증권사 등 기관에 매각합니다. 강원도는 전격 회생신청을 감행하게 되는데요. 우리나라 지방에서 보증한 채권이 망한 경우가 거의 없기 때문에 신뢰성이 있었죠. 물론 이전에 인천이 한번 꽝 날뻔하긴 했지만 다행히 '에잇시티 317조원 세계 최대급 한국 최대의 그림'을 그렸다가 폭망할 뻔했지만, 다행히 주변에 땅값이 오르면서 해결이 되었다고 하는데요. 그래서 지방에서 보증하는 프로젝트이기에 기관들이 강원도에 투자를 많이 했습니다. 그런데 강원도가 전격회생신청하는데, 9월 29일 2050억 규모 차환 발생에 실패합니다. 중도개발공사의 자산을 매각하여 대출금을 갚겠다고 합니다. 강원도가 지급보증이 있으나, 수년 간의 회생절차를 통해서 모자란 부분만 지급하겠다는 의미인데요. 시간이 오래 걸리는 과정이기 때문에 투자자들 입장에서 낭패인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

PF시장에 떨어진 원자폭탄과 그 여파

우리나라 지방단치단체가 보증한 채권은 대부분 A1의 평가입니다.

하지만, 강원도가 지급 보증을 미뤘고요. 신용으로 굴러가는 PF시장에 폭탄이 떨어진 상황입니다. 관련업자들의 말에 따르면 완전 ‘원자폭탄’이라고 합니다. 요즘 금리도 올라가고 경제적인 리스크가 많은데, 가장 큰 덩어리인 강원도가 회생신청한다고 드러누워 버렸으니 부동산 전체가 리스키risky하게 된 것입니다. 부동산 채권시장에 폭탄, 그것도 원자폭탄이 떨어지니깐 지금 뭐 차환이 안 될 수 밖에 없습니다. 차환이 안 되면 모든 부동산 짓는 프로젝트들이 나가리 되는 상황이 되는 것입니다. 레고랜드 꼴이 날 수 있는 것입니다. 부동산 채권시장에 금리 차별화 및 상승요인으로 등장하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

물에 빠지면 누가 발가벗고 수영하고 있었는지 알수 있다

게다가 대한민국 국고채가 10년 4.11%입니다. 10년래 최고치에 근접했습니다.

엄청난 시장이라고 할 수 있는데요. 옛날에 워렌 버핏이 남긴 명언이 있습니다.

 

 

‘물이 빠지면 누가 발가벗고 수영하고 있었는지 알 수 있다‘

 

 

-이 말인 즉 가장 약한 고리부터 빠져나간다는 의미입니다.

 

가장 급격하게 물이 빠져나가는 시장=가장 약한 시장

 

• 첫째, 기업: 스타트업
• 둘째, 부동산: PF시장

 

 

*PF: 일반인이 대출을 받기 위해서는 보통 은행에서 개인의 자산이나 신용도를 따져보고 대출 여부와 금리를 결정하게 됩니다. 기업도 보통 이런 식으로 돈을 빌리게 되는데, 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것을 프로젝트 파이낸싱(PF · Project Financing)이라고 합니다. 내집 마련을 위해 아파트 중도금 대출이 또한 PF의 대표적인 대출이라고 볼 수 있겠습니다. 즉, 금융기관은 기업 전체의 자산이나 신용이 아닌 사업의 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 빌려주고, 기업은 사업 진행 중에 유입되는 현금으로 원리금을 상환하게 됩니다. PF대출은 보통 사회간접자본 시설을 설치할 때 이용되었지만, 최근에는 주택사업 등 부동산 개발사업에도 활발하게 사용되고 있습니다.

 

 

이 스타트업, PF시장이 돌아가지 않으면 날라가게 된다는 것입니다. 이 두 시장이 어려움을 겪을 수밖에 없는 구조로 간다는 것이죠.

 

얼마전까지 우리나라 부동산은 활황기였습니다.

금융사의 부동산 투자, 부동산 PF, 해당 부동산 프로젝트의 현금흐름을 기반으로 투자하는 방법으로 인해 부동산 가격 상승은 결국 높은 투자 수익률을 보증하다 싶이 했습니다. 강원도가 지급보증한 레고랜드 개발 사업투자가 그런 구도였죠. 

 

 

 

 

 

 

파산 위기의 레고랜드의 나비효과는 과연?

활황기였던 우리나라의 부동산 시장이 6-8개월만에 180도 변화가 생겼습니다.

부동산 PF는 리스크가 높은 상품입니다. 그만큼 고금리가 필요하며 지금은 기준금리가 4%가 넘는 상황입니다.

(지금은 10%를 줘도 이 시장에 안 들어오겠다는 이야기가 있습니다, 이자 10%내고 프로젝트를 운운한다는 게 말이 안 되는데요 그런 상황입니다. 10% 말고 15~20%를 마구 요구한다고 합니다. 이런 상황이 오니 두 자리 수 금리에도 부동산 대출이 막히는 상황이 와버렸습니다. 이렇게 되면 사업 유지가 불가능한 것이죠. 연 10% 치솟는 금리, 이마저도 대출 거절하는 형국입니다).

부동산 가격하락 + 건설비 상승, 도대체 얼마를 줘야 고금리인가? + 금융사들의 급격한 자금 회수

국내 금융권의 부동산 PF 대출 잔액이 2016년에는 46조원이었지만, 2021년에는 88조원으로 2배 뛰었는데요. 대부분 증권사, 협동조합, 금융사들이 많이 했습니다.

 

자기 자본의 40%에 달하는 PF대출 비중입니다. 한국신용평가는 국내주요증권사의 24곳의 PF 대출과 브리지론 비중은 전체 자기자본의 39%, 소형사는 이 비중이 49%이 현실인데. 이게 연쇄적으로 터지면 도미노 현상이 일어날 수 있는 심각한 문제인데요.

 

 

 

 

 

미래에셋의 여의도 IFC매각 불발사태

한가지 예를 들면, 여의도 IFC매각 불발사태가 있습니다. 이 건물이 4조원에 달하는 메가 딜인데요. ’여의도 월스트리의 꿈‘이었던 건물이었습니다.

 

 

여의도IFC 빌딩 전경

 

 

 

근데 왜 이게 나가리가 되었나? 이 4조원 메가 딜의 주인공은 바로 지난 5월 미래에셋 자산운용이 우선협상자로 선정되었습니다. 그래서 캐나다 브룩필드 자산운용과 양해각서(MOU)를 체결합니다. 당시 미래에셋자산운용이 제시한 가격은 4조 1천억원이었습니다. 미래에셋이 이 계약을 따내기 위해 과하게 금액을 지른 탓도 있습니다. 

 

 

 

 

 

2016년 브룩필드가 매입했던 가격은 2조 5천 500억원이었습니다. 5년 만에 1조 5천억원이 넘는 가격상승이 있었죠. 미래에셋 자산운용 또한 이 메가딜을 하는 이유가 부동산 가격 상승을 염두해 뒀을 것입니다. 우리나라 부동산 시장은 계속 우상향 했다는 논리에서 시작된 것이라고 예상해 봅니다. 그런데 지난 5개월 동안 우리 나라에 어떤 일이 벌어졌나요? 영끌해서 4조원짜리 부동산을 지난 5월에 질렀다. 그런데 시장에서 무슨 일이 터졌나요? 여러분이 만약 재산이 5억인데 영끌을 했다고 가정해 봅시다. 부동산 담보대출, 사내대출, 신용대출, 부모님께 빌리고 빌리고 해서 온갖 대출을 다 받아서 20억짜리를 질렀습니다. 그런데 기준금리가 4%로 가고 대출금리가 막 6~8%까지 오르고 있고 게다가 이런 PF는 얼마의 금리를 줘야 할 것이냐? 이런 상황 가운데서 오히려 부동산 가격이 떨어지고 있습니다. 아직 많이는 안 떨어졌지만 얼마나 더 떨어질지도 모르죠. 이런 일이 미래에셋자산운용사에게 벌어지게 되는데요.

당시 미래에셋은 약 4조원 중, 2조원은 대출로, 2조원은 리츠로 조달할 계획을 가지고 있었죠. 문제는 2조원의 리츠가 1조원은 주식, 1조원은 메자닌으로 구성으로 알려져 있습니다. 이를 보면 80%가 부채인 셈입니다. 메자닌을 일종의 대출로 본다면, 대출비중이 너무 높다고 불허하게 됩니다. 브룩필드가 국내과세를 피하기 위해 역외 거래를 요구했다는 썰도 있습니다. 하지만 브룩필드는 부인했는데요.

 

 

 

 

 

미래에셋을 구원한 구원투수는 다름 아닌 국토부

미래에셋이 한방에 훅 갈 수도 있었던 상황인데(제 뇌피셜입니다!) 미래에셋이 4조원을 써냈을 당시에 대출 금리는 3% 초반이었지만, 현재는 5% 중반인데요. 대출금리 폭등과 부동산 가격하락이 오는데요. 기대 수익률이 하락하게 됩니다. 투자자도 구하기 어려운 상황입니다. 울고 싶은 상황인데, 국토부가 미래에셋의 4조원 메가 딜을 불허하게 되자 ’오 땡큐!‘하면서 미래에셋이 빠르게 포기하게 됩니다. 대출비중이 너무 높은 이런 구도를 국토부가 보면서

 

 

"대출비중이 너무 높으면 여기에 투자한 투자자들이 부동산이 폭락하면 다 손해 본다, 대출해준 은행도 손해야, 리츠는 게다가 상장할지는 모르겠는데, 상장하고나면 들어가면 엄청난 손해가 날 수 있으니깐 개인들이 야 이거 국토부가 불허를 했다"

 

 

는 것이죠.

이렇게 해서 미래에셋이 계약 파기를 선언합니다. 문제는 이미 지급한 계약금 2천억원인데요.

 

'브룩필드가 뱉어내야 하는가? 미래에셋이 돌려 받아야 하는게 아닌가? 브룩필드는 시장상황이 급벼하자 마음 바꾼 것 아니냐?'

 

 

서로 공방을 벌이고 있고 이게 법정싸움으로 갈 가능성이 농후합니다. 미래에셋은 국토부에 오히려 감사해야 할 사안이기도 합니다.

 

 

 

여의도 IFC는 부지가 서울시 소유입니다. 서울시로부터 99년 임차한 것이고 2004년에 100년을 바라보고 임차했으니 2104년에 모두 서울시 소유가 되는 것입니다. 한 마디로 요즘 분위기를 보면 저렇게 대형 프로젝트도 무너지는 것을 보면,

 

“물이 빠지면 누가 발가벗고 수영하고 있었는지 알 수 있다”

 

 

는 문장의 힘을 확인할 수 있겠네요.

 

 

이처럼 물이 빠지면 우리 사회의 가장 약한 고리들이 제일 먼저 위기에 처할 수 있다는 것이죠. 스타트업과 PF시장입니다.

 

 

 

 

강원도의 레고랜드의 파산위기, 중도개발공사의 회생신청, 그로 인한 파급효과들에 대해 정리해보았습니다. 글로벌 경제의 악화 가운데 터진 레고랜드의 사태를 잘 수습되었음 하는 바램입니다. 세계는 운명공동체이니깐 말이죠. 

 

 

 

 

 

참고: 슈카월드