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이번 주에 가온칩스와 함께 기대되는 리츠주가 하나 있는데요, 바로 마스턴프리미어리츠 1호입니다. 리츠주는 역대급 수요예측결과를 가져온 마스턴프리미어리츠 1호 리츠주에 어떤 매력이 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
리츠(REITs)는?
부동산 투자를 전문으로 하는 투자신탁(Real Estate Investment Trusts을 말합니다. 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 지분에 투자하면서 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 지급하는 부동산투자회사가 바로 '리츠'라고 보면 되겠습니다. 리츠주의 특징은 주가의 상승 보다는 배당의 수익을 더 보고 진입하는 경우가 많습니다. 회사가 얻은 배당 가능이익의 90%이상을 의무적으로 배당하게끔 되어 있습니다.
리츠주는 어떤 특징을 가지고 있나요(출처: 주식애소리)
리츠REITs의 가장 큰 투자포인트는 세 가지로 볼 수 있습니다.
첫째는, 투자대상 부동산이 어떤 매력을 가지고 있는가?
둘째는, 안정적인 임대수익 확보가 가능한가?
셋째는, 예상 배당수익률은 어느정도인가?
출처: https://karl21.tistory.com/entry/코람코더원리츠-공모-청약-안내3월-2일-3일 [Karl21의 탐독耽讀기]
2년 전 실패후 절치부심, 다시 시도한 리츠공모주
마스턴프리미어리츠 1호는 2년 전에 상장하고자 했지만, 수요예측결과가 너무 좋지 않았는데요. 마스턴프리미어리츠1호는 모(엄마)리츠라고 하면, 자(아들) 펀드가 프랑스 OPCI 크리스탈 파크 건물 하나만으로 시작하고자 했지만 실패했습니다. 이번에 상장할 때는 그때 보다 더 좋은 조건, 모리츠 밑에 자(아들)리츠를 달고 출발하게 되는데, 그 자리츠에는 프랑스의 아마존 노르망디 물류센터, 아마존 남프랑스 물류센터를, 그리고 한국에는 인천 항동의 쿠팡물류센터를 달고 시작하게 됩니다.
마스턴프리미어리츠1호의 주요자산은
-프랑스 아마존물류센터
-인천 항동 쿠팡 물류센터
-프랑스 크리스탈파크
이 세 가지의 건물을 가지고 수익을 내고자 한다는 점인데, 이 세 자산 모두가 굉장히 튼실하다는 느낌을 받을 수 있습니다.
아마존 프랑스 물류센터와의 계약내용입니다. 총 계약기간은 12년이고 9년 1회 연장옵션이 있고, 매년 ILAT지수를 연동한다는 말인데요. 이건 시대의 흐름을 반영해 임대료를 상승시킨다는 거니깐 굉장히 좋은 조건입니다.
마스턴프리미어리츠1호의 주요자산 중 두번째는 인천항동 쿠팡물류센터인데요, 여긴 계약기간이 5년이고 연장옵션이 있고 물가상승기에 임대료 인상이 안되서 조금 아쉽기는 합니다. 4년 후에 임대료 1%상승을 시킨다고 합니다.
세번째 주요자산인 프랑스의 크리스탈 파크 입지는 부동산은 우리가 그 동네에 살아보지 않고서는 제대로 파악할 수 없는 것이 현실이긴 한데, 위치적인 면을 고려할 때는 파리 CBD(중심업무지구)와 가장 인접한 지역이기도 하고, 파리인접 지역 중 인당 소득이 가장 높은 지역이고, 파리 CDB내 명품거리와 업무지역이 인접해 있는 장점이 있어 임대공간이 남아서 파리를 날릴 일은 없어 보입니다.
이게 또 장점이 있다면, 특별 배당인데요,
2024년 크리스탈파크 수익증권 청산과 2026년 인천 항동 스마트물류센터 지분증권 청산을 통해 특별배당예정을 하고 있다고 합니다. 길게 리츠주를 보실 분들은 이게 큰 매리트가 될 수 있겠습니다.
그리고, 전체적으로 임대차 계약 내용도 좋습니다.
리츠주는 말 그대로 부동산 건물에 투자해서 임대료를 받고 배당을 받는다 생각하시면 되는데, 그 건물에 대한 조건들이 좋고 튼실하다는 것은 앞으로 투자할 매력이 있다는 뜻이겠죠?
마스턴프리미어리츠1호배당수익률:
-연평균 6% 수준(반기 배당 3월, 9월)
금리인상위험은?
요즘 금리인상이다 뭐다 해서 하도 정신이 없지만, 이 세 가지 마스턴프리미어리츠1호의 주요자산은 전부 고정금리여서 안정적이고, 통화스왑이란 계약 조건도 가지고 있습니다.
통화 스와프는 협상을 맺은 국가간 비상시 각자의 통화를 빌려주는 계약으로 언제든 꺼내 쓸 수 있는 일종의 '마이너스 통장' 개념이다. 유사시 자국 화폐를 맡기고 미리 정해진 환율로 상대국 통화를 빌려올 수 있다.
(출처: 구글검색)
리츠주가 주목받는 이유?
금리,물가 인상이 계속되면 때로는 리츠가 피난처로 주목 받습니다. 왜냐하면 다른 산업보다 인플레이션 헷시(위험회피)속성이 강하기 때문에 보통 물가 상승에 따라 임대료도 상승하는 경향이 있고 원자재 가격 상승으로 인해 건축비가가 오르면 자산 가치도 다분이 상승할 가능성이 있기 때문입니다. 물가가 올라갈 때 현금을 보유하면 화폐가치 하락의 위험이 있기 때문에 실물자산이 부동산을 편입하는 리츠에 관심이 커질 수 밖에 없는데요. 바로 높은 배당수익률 매력 때문이기도 합니다.
공모개요
마스턴프리미어리츠 1호 공모청약개요 |
|
| 총 공모주식수 | 11,860,000주 |
| 상장예정 주식수 | 26,580,000주 |
| 희망공모가밴드 | 5,000원 |
| 확정공모가 | 5,000원 |
| 기관경쟁률 | 1,170.44대 1 |
| 총 공모금액 | 593억원 |
| 시가총액 | 약 1,329억원 |
| 일반청약자물량 | 5,558,000주(30%) |
| 일반청약일 | 5월 12일(목)~13일(금) |
| 환불일 | 5월 17일(화) |
| 상장일 | 5월 31일 |
| 균등배정방식 | 100% 비례 |
| 주관사 | 삼성증권 |
| 수수료 | 온라인(2,000원) 지점(5,000원) *단, 청약 미배정시 면제 |
기관의 수요예측결과는 너무 좋았는데요. 리츠주로서 역대급 경쟁률을 기록했습니다. 총 1,204곳이 참여했는데, 1,170.44대 1의 결과를 가져왔습니다. 마스턴프리미어리츠1호 리츠주가 매력적 구석이 많다는 뜻이겠죠.
마스턴프리미어리츠1호의 의무보유확약비율은 일반 IPO보다 훨씬 높은 신청수량기준 43.3%입니다. 리츠주로서 의무보유확약비율도 엄청 높습니다. 의무보유확약비율이 높다는 것은 당분간 주주들이 주식을 팔지 않겠다는 뜻이기에, 주가가 내려갈 일이 덜하다는 뜻이겠죠.
마스턴프리미어리츠1호의 투자매력 정리
-아마존, 쿠팡, PWC, 에스티 로더 포함 우량 임차인으로 구성되어 있고, 물류센터 편입 리츠는 매력도가 높다.
-임대율 100%, 평균 잔여 만기 10년 이상이고 연장 가능성이 꽤 높아 보이고 공실률이 없을 것으로 전망한다.
-예상 배당수익률 6% 이상
-iLAT 지수에 따른 임대료 상승 & NNN 계약, 차입금 고정정리 & 환헤지의 장점을 끼고 있다.
최근 상장된 리츠의 주가흐름을 표를 통해서 확인해 보시면 되겠습니다.
보통 리츠는 금리인상 초기 12개월 동안 S&P 500을 아웃퍼폼했습니다.
아웃퍼폼outperform: 애널리스트들의 분석 결과, 특정 주식의 향후 수익률이 시장의 평균 수익률을 상회할 것으로 예상될 때 제시하는 의견.
마스턴프리미어리츠 1호는 성적이 좋았던 미래에셋글로벌리츠와 비슷한 호조건을 보여줍니다. 아마존건물과 페덱스건물을 자산으로 가진 미래에셋글로벌리츠 보다 오히려 더 좋은 조건이죠. 그러니 기관들의 수요예측결과가 역대급으로 나온 것입니다. 미래에셋글로벌리츠 보다 훨씬 앞서가는 마스턴프리미어1호입니다.
청약한도는?
리츠로서 굉장히 매력적인 마스턴프리미어리츠 1호 입니다. 다행히 가온칩스와 청약일정이 하루 겹쳐서 자금이 분산될 것으로 보이는데요. 가온칩스 2일차 경쟁률을 체크해보시고 청약시 예상 배정수량과 수익금을 계산해 본 뒤 같은 금액으로 마스터프리미어리츠 1호 청약시 예상기대 수익금과 비교해봐야 할 것으로 예상됩니다.
본 포스팅은 유튜브 <주식애소리>를 바탕으로 작성된 포스팅입니다.
리츠주로서 역대급 수요예측결과를 보여준 마스턴프리미어리츠 1호의 주요자산, 공모개요, 투자의 장단점과 기타 모든 것들을 살펴보았는데요, 가온칩스와의 청약일정이 하루 겹치기 때문에 상황을 잘 체크하셔서 수익실현하시면 좋겠습니다.
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